律师的价值

张三和李四同为开发商做工程，开发商在资金链断裂前，知道自己即将难以为继，便将所开发的商铺以稍低于对外销售价的价格卖给张三和李四，张三和李四用工程款抵购房款，不足部分，又付了部分现金。开发商为张三和李四各开具了正式发票（含工程款的数额），并签订了预购房合同（未网签），正准备办理过户手续时，开发商便已破产，很多债主起诉到法院，位于开发商名下的所有房产因债主的保全而被法院查封。张三和李四着急啊！这房屋虽然没有过户，但我们是付了钱的啊，付的现金不说，工程款也是钱呐！

张三找到律师，律师说，要想解封拿回商铺，得抢在拍卖前赶紧向查封法院提起执行异议之诉。于是张三委托了律师。李四对张三说，咱俩情况一样，等你官司结束我再打。暗地里盘算，等张三官司结束，我再打，结果肯定一样，律师费可就省下了。

开发商的商铺是“售后包租”的，就是销售的同时与购房者签订协议，售后三年由开发商统一对外出租，三年的租金折抵房款，正常销售是这样。但对于张三和李四以工程款抵房款的就没有签订这样的协议，也没有这样的说明。而且张三和李四所购的商铺此前就已经由开发商统一对外出租了。

对于这样的案件事实，最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现在，事实有了，法条有了，律师工作就是按法条规定证明事实。

法官问：原告张三，你与开发商有没有签订购房合同？

律师：有（提交合同）。

法官：有没有全额支付购房款？

律师，有（提供购房含税发票）。

法官：原告，你既已签订购房合同，也支付了房款，为什么没有办理过户手续？

律师：因为开发商的商铺正处于抵押之中，开发商答应原告抵押结束之后再办理，未曾料还未办理过户手续，开发商的商铺就被查封了，因此是开发商的原因没有办理过户手续。

（关键来了）

法官：原告，开发商的商铺有没有与你办理交付手续，你有没有拿到商铺钥匙，有没有其他证据能够证明你已经实际占有？

律师：由于开发商是“售后包租”，在将该房屋交付给我的当事人之前已经租赁出去，所以不存在实际交付。该商铺为集合商铺，并不是一铺一间，所以没有钥匙。该商铺的租金已经抵了部分房款，也就是说我的当事人已经收了房租，而房租作为收益权是所有权的体现，也证明了当事人对该商铺的占有。

看到这里，大家可能要说，律师编故事了吧？张三购房是工程款抵房款，与正常购房程序不同，没有售后包租及三年房租折抵房款一说啊。是的，您说的没错！张三购房时确实没有房租抵房款这一说。但是，律师这样说并没有不道义，很多纠纷之争中是没有道义之争，而只有利益之诉的。就拿张三这事来说，如果张三的商铺被法院查封、拍卖成功，那张三的几十万的亏损向谁去要理呢？张三的工程款中很多是付了工人工资的啊！这里还涉及到一个当事人很难理解的法律知识点，就是如何看待事实。很多当事人找到律师，振振有词地说了很多“事实”，律师都要问当事人：你说的这些，可有证据证明？

事实分几种：原告口中的事实、被告口中的事实、真正发生的事实、能被证据证明的事实。原告口中的事实和被告口中的事实往往是不一致的，甚至是相反的，任何一方口中的事实都难以被完全采信；真正发生的事实，是法庭极力探求的真相，但很难还原，录像记录的以及你亲眼所见的不一定都是事实，有的还是谬误，比如，你亲眼看到甲踢了乙一脚，可在此之前乙打了甲一巴掌，你却没看到。所以真正被法庭采信的事实是能被证据证明的事实，即所谓“打官司就是打证据”。

回到本案庭审，律师对原告已经占有商铺所做的阐述，完全有现实依据和实际的证据以供法官推理求证。即使在购房时没有这样的事实，但是这个事实却能被证据所证明。整个庭审，回答流畅，无一破绽，被证明的事实完全符合法条的规定。不出预料，案件裁定结果：终止执行，对张三的商铺予以解封。

李四一看，好啊！我的情况和张三一样，我也提执行异议，咱就不请律师，结果不明摆着嘛！

庭审中，法官前面的问话及李四的回答都没有问题，接下来当法官问李四是否占有商铺时，李四如实回答：商铺没有钥匙，我只有购房合同和购房发票。

不得不说，李四说的是实话。可是，法院以李四没有实际占有此商铺为由，最终裁定，驳回李四的异议申请。

一样的事实，同样的法条，不同的结果。与其埋怨法官的自由裁量权过大，不如想想是自己对法律缺乏理解。律师作为专业人士在案件中的作用不言而喻的。

咨询电话：18093790558

你就是一名律师。