买房需谨慎！新城区碧水河畔小区房屋漏水

买房需谨慎！新城区碧水河畔小区房屋漏水，物业、开发商不及时处理。新婚房餐厅、厨房屋顶一整夜漏水，打完电话好几个小时没人管，还要自己追着找人问。试问这样的开发商，这样的物业管理，怎样让住户安心。告诫各位购房者谨慎、谨慎、再谨慎！

买房子，别上火，除了售楼部还有我[憨笑][憨笑][憨笑][憨笑][憨笑]
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新城区碧水河畔小区进出门需要刷小蓝牌，好是好，但是自动感应门说好的10秒钟才关门为什么好多次刚刚打开门，骑车出一半门猛然间就关回来，多少次砸到车、砸到人，东西坏了物业悄悄滴，尤其是卫生间居然漏水，找物业找楼上的都态度嚣张，满嘴胡比涮，现在看到楼主家也漏水我是信了，留个联系方式一起维权走。@酒泉市质量监督局 来看看你们监督的房屋质量！@碧水河畔监理 吃了多少回扣？修建房屋偷工减料你就睁一只眼闭一只眼？心有多黑？反正你又不住是不是？

没想到还有我更倒霉的事情。

一、解决的法律路径

房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定————明确责任，这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。

二、常见的房屋渗漏原因

1、开发商建房时因质量问题造成的;

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害;

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏;

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。

不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，判决结果就会差之毫厘谬之千里。

三、不同的渗漏原因形成不同的法律关系。

针对上述常见的渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：

1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系

5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

四、不同的渗漏原因适用不同法律

1、对商品住宅质量纠纷法律的适用

《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”

《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”

适用该规定的前提条件是要确定开发商建造的房屋确实存在质量问题。如果渗漏给受害人财物带来损害的，开发商则还要按照《民法通则》承担侵权的民事赔偿责任。

如果渗漏是受害人及其相邻关系人造成的，即使在五年的质保期内，开发商也不应承担责任。

如果渗漏既有开发商建造房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻开发商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏时的法律适用

民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏时的法律适用

楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，是受害者自已的过错，而房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，则相邻各方均无过错，在这样的情况下，应相邻关系立案的目的仅是寻求解决的途径，至于责任的承担，则要依据查明的渗漏原因来确定。

《民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第99条规定，“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”

《物权法》第八十四条规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ”第八十六条规定，“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。 ”

根据以上相邻关系的规定，房屋用水与排水的相邻关系归纳为：

(1)一方应为另一方提供便利。

(2)相邻的一方要为另一方提供便利，不得以任何理由推辞的义务。

(3)相邻关系中责任的承担，应当根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。

(4)因为有相邻关系，所以就要承担责任，这是一个错误的判断。但因为有相邻关系，所以要提供便利，这是一个符合情理法理的正确认识。

(5)处理相邻关系纠纷应遵守公平原则，互助兼顾相邻权利人的利益，防止损人利已妨害社会公共利益。

4、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期时的法律适用

共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，在开发商保修期满后，应当有专项维修资金来承担。

《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。

“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。

2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

该《办法》没有明列上下水管道、落水管是共用设施，那么，上下水管道、落水管是否属于共用设施呢?一是从法条看新办法不但用了“一般包括”的文字，同时明确 “由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备”均属于共用设施，可见该办法没有采用列举穷尽的方法，不存在除此之外，不得认定的情况。二是上下贯通的排水管、进水管虽然经过业主房内，但权利属于该楼一侧单元的共有人，性质属于共用设施。如果否认其具有共用的性质，那么就要承认业主对其拥有物权，物权的特征是对世权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。开发商提供的《商品房屋质量保证书》中就明确对上下贯通的排水管、进水管不允许随意修理拆卸，可见，业主是不能对其行使支配和排他的权利的。三是说上述管道是共用设施，还可以从户外的落水管得到印证，户外的落水管同样未列入新办法之中，但它作为共用设施无人置疑，否则，户外的落水管一旦毁损将无人修理。

《住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定，“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。”

结论：由于房屋渗漏形成原因的多样性，决定了承担责任主体的不同，责任主体的不同，决定了法律关系形成的不同，从而也决定了法律工作者在司法实践中必须适用不同的法律来处理房屋渗漏所引起的纠纷。

远处的背影 发表于 2017-9-18 10:42
没想到还有我更倒霉的事情。

请问你也是碧水河畔小区的么

上下水管道也有政策，看看《甘肃省物业管理办法》的规定
甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定自2010年11月1日起施行。
(2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正)
第三十六条  供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新：
(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的，为用户户外的供电设施设备)；
(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

xuanyuneyeye 发表于 2017-9-18 11:01
请问你也是碧水河畔小区的么

是的，你也是吗，来约一起和一哈{:}

远处的背影 发表于 2017-9-18 10:42
没想到还有我更倒霉的事情。

你怎么了？{:shocked:}

好像是你楼顶上的住户把水漏到你的家了吧！

愤怒的娃哈哈 发表于 2017-9-18 11:32
好像是你楼顶上的住户把水漏到你的家了吧！

我楼上没人、、、、、

水是哪来的呀！不会是管道井的吧！谁家的水你找谁家呀！可以打官司告漏水的住户

半小时前

7楼

三、不同的渗漏原因形成不同的法律关系。

针对上述常见的渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：

1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系

5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

                                             碧水河畔住宅小区物业管理中心就关于小区业主反映房屋漏水被淹事件的回复

尊敬的网友及关心物业工作的人士：&#160;你们好！
&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; 感谢对此次事件的关注，2017年9月18日早，我物业管理中心关注到论坛上有关于该小区房屋漏水被淹的热帖，为此我中心非常重视，专门召集相关肇事业主、受害业主进行面对面商谈，下面就该漏水事件做以澄清说明：
      2017年9月18日早晨6:10，我物业中心管理人员接到该小区5#楼312号房业主打来电话，其房屋的厨房及餐厅有漏水现象发生，并告知我物业中心管理人员其本人早晨8点上班，且有重要事情要处理。我中心管理人员果断启动应急救援预案，第一时间通知当班门卫检查漏水水源，经查明是3楼住户在装修期间未关闭室内自来水总阀，使厨房间未安装完毕的自来水软管接头脱落，溢水顺着2楼烟道流向1楼，蔓延至1楼住户厨房间造成了此次漏水事件的发生。我中心管理人员在查明漏水水源后，在最短时间内迅速关闭3楼住户管道井内的自来水总阀,同时立即与3楼业主取得联系，就漏水事件通报给3楼业主，由于此次漏水量比较大，水漫过3楼房屋后从分户门门口溢出，造成3至1楼楼梯间、地下室有大量积水，当时正值上班、上学高峰期，为方便该单元其他业主出行，我中心立刻安排多名门卫、保洁员进行清理打扫；1楼业主反映说是漏水2个小时后没人处理一项是因为：3楼业主接到告知后第一时间要与1楼业主取得联系，但由于新城区二期通讯信号差一直未成功，再加之3楼业主要送小孩上学，故到达现场已是7:30左右，原以为1楼业主已去上班就没有前去沟通，造成1楼业主矛盾、情绪激化，不能实事求是的说明事件过程。
      首先，我中心对此次漏水事件的两位当事业主表示深切的问候;同时,感谢全体业主、网友对此次事件的关注并希望对我物业管理服务工作，实事求是的提出宝贵的意见和建议。我中心已于肇事业主和受害业主多次取得联系,协调并就善后维修事宜双方已达成初步意见，肇事业主承诺：尽快修复被泡水屋顶及更换损坏设施，在不耽误受害业主婚期的前提下，保质保量完成维修工作并赔偿损失，同时,我物业管理中心责成肇事业主督促装修公司尽快恢复水泡过的楼道、地下室及其他公共部位，恢复业主一个干净、整洁的居住环境。其次，我中心也以此次漏水事件为教训，引以为戒，并通过电话回访、张贴通知、小区广播等宣传手段告知其他业主，注意用水、用电安全及防火、防盗等事宜，将业主不安全行为、事项消除在萌芽状态。
　　最后，我物业中心全体员工对广大业主、网友的关注、理解、支持和配合，表示衷心的感谢！我们会用尽心的工作来打消业主的疑虑和担心，我们会竭尽所能地保持目前我小区良好的治安、和谐态势，相信通过我们真诚的沟通和不懈的努力，我碧水河畔小区的环境将越来越好，越来越美，居住会越来越安心、舒心、放心。　
      谢谢大家！
                                                                                                                               酒泉市碧水河畔物业管理中心　                                         　            
                                                                                                                                                        二O一七年九月十八日

碧水河畔住宅小区物业管理中心就关于小区业主反映房屋漏水被淹事件的回复

尊敬的网友及关心物业工作的人士：你们好！
感谢对此次事件的关注，2017年9月18日早，我物业管理中心关注到论坛上有关于该小区房屋漏水被淹的热帖，为此我中心非常重视，专门召集相关肇事业主、受害业主进行面对面商谈，下面就该漏水事件做以澄清说明：
2017年9月18日早晨6:10，我物业中心管理人员接到该小区5#楼312号房业主打来电话，其房屋的厨房及餐厅有漏水现象发生，并告知我物业中心管理人员其本人早晨8点上班，且有重要事情要处理。我中心管理人员果断启动应急救援预案，第一时间通知当班门卫检查漏水水源，经查明是3楼住户在装修期间未关闭室内自来水总阀，使厨房间未安装完毕的自来水软管接头脱落，溢水顺着2楼烟道流向1楼，蔓延至1楼住户厨房间造成了此次漏水事件的发生。我中心管理人员在查明漏水水源后，在最短时间内迅速关闭3楼住户管道井内的自来水总阀,同时立即与3楼业主取得联系，就漏水事件通报给3楼业主，由于此次漏水量比较大，水漫过3楼房屋后从分户门门口溢出，造成3至1楼楼梯间、地下室有大量积水，当时正值上班、上学高峰期，为方便该单元其他业主出行，我中心立刻安排多名门卫、保洁员进行清理打扫；1楼业主反映说是漏水2个小时后没人处理一项是因为：3楼业主接到告知后第一时间要与1楼业主取得联系，但由于新城区二期通讯信号差一直未成功，再加之3楼业主要送小孩上学，故到达现场已是7:30左右，原以为1楼业主已去上班就没有前去沟通，造成1楼业主矛盾、情绪激化，不能实事求是的说明事件过程。
首先，我中心对此次漏水事件的两位当事业主表示深切的问候;同时,感谢全体业主、网友对此次事件的关注并希望对我物业管理服务工作，实事求是的提出宝贵的意见和建议。我中心已于肇事业主和受害业主多次取得联系,协调并就善后维修事宜双方已达成初步意见，肇事业主承诺：尽快修复被泡水屋顶及更换损坏设施，在不耽误受害业主婚期的前提下，保质保量完成维修工作并赔偿损失，同时,我物业管理中心责成肇事业主督促装修公司尽快恢复水泡过的楼道、地下室及其他公共部位，恢复业主一个干净、整洁的居住环境。其次，我中心也以此次漏水事件为教训，引以为戒，并通过电话回访、张贴通知、小区广播等宣传手段告知其他业主，注意用水、用电安全及防火、防盗等事宜，将业主不安全行为、事项消除在萌芽状态。
　　最后，我物业中心全体员工对广大业主、网友的关注、理解、支持和配合，表示衷心的感谢！我们会用尽心的工作来打消业主的疑虑和担心，我们会竭尽所能地保持目前我小区良好的治安、和谐态势，相信通过我们真诚的沟通和不懈的努力，我碧水河畔小区的环境将越来越好，越来越美，居住会越来越安心、舒心、放心。　
谢谢大家！
酒泉市碧水河畔物业管理中心　             　
二O一七年九月十八日

清雅 发表于 2017-9-18 18:08
碧水河畔住宅小区物业管理中心就关于小区业主反映房屋漏水被 ...

这效率，值得点赞。

碧水河畔小区现有部分房屋出售！高层，面积有97平米，98平米，100平米，咨询电话：6961160

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