现在,谈到房价,每个人都跟打了鸡血一样的!炒房发了的,想继续通过炒房发财,没有买房的刚需,希望价格低一点,自己买个实惠便宜的房子!我这里说的酒泉房价,主要指的是肃州区房价。
一、回顾
酒泉的房价,从2003年开始进入了一个快车道,为什么,大家可以上网查一查,那年国务院出台了新的住房政策,从以前的大多数是保障房转变为大多数是商品房。2003年以前的房价,多年几乎就没有什么涨,因为那时候城镇职工都是单位分房,其他的城市居民有老房子,虽然条件不怎么好,有些是那种平房,但是不管住房面积和条件怎样,大多数人还都有地方住,那时候酒泉的一套房子也就是在4万以下!
但是从2003年开始,房价就疯狂上涨,2003年到2009年上半年是第一个阶段,从每平米600左右不断上涨到2000元。第二个阶段,从2009年下半年到2014年上半年,房价从2000元,短期内就上涨到了5000元,而且几乎每个月房价都在涨,每个新开的楼盘都在涨价,有些还在图纸上的房子,在很短的时间内就卖完了!第三个阶段就是从2014年下半年开始,酒泉的房价基本稳定,甚至有些新开盘的房子让刚需看到了购买的希望,有些房子的价格已经到了3300元左右!
2003年、2009年都是房价的重要节点,2003年是因为国家的住房政策发生了方向性的改变,2008年发生了次贷危机,中国经济向下的危险和预期加大,所以那时候房价也是从2008年下半年开始盘整到2009年6月左右,在国家出台了万亿级别的经济刺激后,对楼市也从调控转变为放任,房价就像脱缰的野马一般疯狂上涨,这个时候也是炒房团最疯狂的时候,当然在这段时间买房的人是既痛苦又幸福。2014年以来的情况,而且尤其到今年,已经出现了有价无市的苗头,无论是一手房还是二手房,成交量都显著下降,为撒呢?因为房价太高,炒房的已经明显减少,而刚需毕竟是有限的,房屋供给又呈现一个爆发式的增长,再加上深层次的经济原因,我认为,目前酒泉的房价已经到了近十年的顶部,目前我们正处于筑顶的阶段!
二、我的判断,近五年房价会持续下降
估计现在有人说房价会下降,就跟大街上看到傻子一样,因为这和我们已经形成的惯性思维相违背,我们既不愿相信也不敢相信,因为五年前相信房价会下降没有买房的人都被这个活生生血淋淋的事实给教育了!但是,我们还是要回到一个基本判断,当所有人都判定、而且笃定房价会持续坚挺,炒房会赚大钱,搞房地产一定会发大财,当所有的有钱人和资源都进入这个行业的时候,就说明这个行业已经到了顶部,说明已经炒到了头!所有被热炒的商品,最后剩下的只是一地鸡毛!这是一个基本的判断,具体还有以下几个具体理由:
1、酒泉住房供给过大,库存量大,消化能力有限。
全国的库存量有数据,网上可以查到,库存住房按人均35平方米,还够11亿人居住!很惊人的一个数据!酒泉的数据查不到,但是我们可以去实地看一看、问一问,酒泉东西两面城郊结合部就是一个巨大的工地,到处都是在建房子。而且有一个可以从公开渠道查证的事实,目前酒泉的开发商从2014年以来拍卖取得的土地很少,酒泉的开发商已经不敢高价竞得土地,因为过高的价格意味着赔本的风险急剧放大,这是他们这些行业从业者对这个市场的看法,还有谁比他们更了解这个市场!
2、酒泉是一个资源流出地,购房资金向一二线城市集中的趋势越来越明显。
问你几个简单的问题,酒泉适合养老吗?酒泉适合创业吗?酒泉有优良的教育、医疗、文化、旅游和娱乐资源吗?酒泉有良好的生态环境吗?其实,认真想一想,答案都是否定的。目前,酒泉的有钱人已经逐步开始在一二线城市甚至国外(酒泉少)买房,为子女或者为自己养老,亦或是投资,人口流向也基本向大城市流动(酒泉的房价比东部、中部的那些二线城市低不了多少甚至持平),这是一个趋势,而且这个趋势会逐渐加快。当然,有人会说,酒泉有优势,周边有几个基地、油田等大型企业,可他们已经建了生活基地,或者说酒泉周边6个县市的人都有在酒泉买房子,但是这个量有限,而且现在已经过了峰值,是一个下降的趋势,因为有能力、有需要、想投资炒房的人都已经买了。就像小学的那种奇葩数学题,水池注水和放水,目前,放水的速度快,注水的速度慢。
3、未来几年的经济情况,将可能限制大家的购房能力。
从2013年以来,做生意的对经济下滑的感受是越来越深刻,而且一年比一年的情况要严重。对于全国性的经济数据和酒泉的经济数据,从网上就可以查到,这种情况是暂时的吗?也许每个人都有自己的判断(此处省略三千字)......无论说多少,对未来的经济情况都只能是预测,说的严重又恐怕是危言耸听!但是,每个人的感受是切切实实的,是真真切切的,你的钱包会告诉你!也许只有十年后回头看,才猛然发现都是真的。正如,如果十年前,有人告诉你,要买房、要买房、要买房,谁都不会相信!如果知道,恐怕把银行里所有的钱都贷出来买房了!经济发展本身就有内在规律,有繁荣就有萧条,有复苏就有衰退,世界上有几个国家不是处在这样的规律之中,有几个能够逃脱!如果经济继续这样下滑,酒泉的房产也就失去了最大的上涨动力,一旦这种预期形成,房价的前景也就很明确了!
4、人口因素
实施了三十多年的计划生育政策,已经让我们的人口生育率在极低的水平运行,按照公开的数据显示,人口生育率是1.2,有些专家也推测说由于统计方法、口径和一些其他因素,人口生育率可能在1.6左右,但无论是哪个数据,都意味着未来的劳动力人口会逐步减少。如果这些数据有些抽象,那现在去看看农村的小学,一个班里的学生已经很少了,为什么在前几年取消了村级小学,最大的原因就是村级小学一个班才十来个学生,甚至几个学生,已经没有开办的必要了。即使已经放开的单独二孩政策,还要生的有多少?即使即将放开的全部二孩政策,还要生的能有多少?现在高昂的生活成本已经让生孩子成了一个比较大的负担!也许最大的直观感受是,即使还没上大学的孩子比父母的消费要大!如果上大学,如果还要在外地买房,呵呵,对于大多数人来说都是一个巨大的负担!(也许扯远了)无论多少房子,都是让人住的,我们这个小地方一方面是人口外流,一方面是劳动力的减少,在住房需求上,我们已经不能用老眼光来看待了!
5、其他因素
现在关于房产的大标题新闻几乎都是北上广深房价持续上涨,我们不能就这样臆断酒泉的房价也会持续上涨。在过去的十年,这是一个追赶的形态,但是现在大环境已经发生变化。中国的房地产市场是一个差异化比较大的市场,即使北上广深的房价也不是全城都在上涨,而是学区房、地铁房、商圈房这些核心房产在上涨,即使这些房产来自刚需的仍然有限,很多是资金避险的需要!因为只有这些房产才具有增值保值的可能,这些城市集聚了中国最好的资源,全国的资源都向这里流动,但是与发达国家的房价横向对比也仍然是相当高!其实仍然有风险!
三、未来五年酒泉房产市场的形态
趋势一旦形成,就不会以人的意志为转移。
从成交量缩减到有价无市,到降价销售,甚至低于成本价销售,直至过渡到房地产开发商资金链断裂,一些进入行业较晚、管理不规范、手握成本较高的楼盘,这些开发商面临的就是倒闭、跑路,必定会留下一些烂尾楼!到最后就剩下了无人问津!而且,这种现象肯定会先从我们这种四线、五线城市开始,最终蔓延到一线大城市!
当然希望这个景象不要出现,但是目前的情况已经埋下了危机的种子!
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